楼市躲不过的寒冬
一直以来，“楼市拐点”就像“狼来了”喊了很多年。对于楼市来说，只有短暂的下挫，但反弹从未失约，似乎每一次的调整都是为了下一次的疯狂做铺垫。然而，这一次楼市的土壤发生了根本性的变化，楼市反弹是否会失约？“狼”会否真要来了？也许，楼市“史上最严厉”的大考来了。因为这一次的“难题”不是政策，就算政策可以是“史上最严”也是能被调整的；因为这一次的“难题”不是“资金”，虽然缺钱很惨，但是融资的门路总会有的；因为这一次的“难题”是楼市最根本的需求，是楼市这一盆火下熊熊燃烧的柴薪。楼市赖以十年野蛮成长的最重要土壤——“人口红利”在逐渐消失。楼市能不能破解这道“难题”，跨过这个危机？这一次惊天大考，没有发展商能够逃避。 面试问题
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楼市的结构与人口的结构会发生怎样的化学反应？楼价的涨跌与人口的流动又会发生怎样的关联？以下三大定律，揭示了人的变动将会在楼市中掀起怎样的惊涛骇浪。
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1.生的少了、老得快了=房子多了、“人口红利”消失了 礼仪
统计数据：生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少。中国15-49岁总育龄妇女和20-29岁黄金年龄育龄妇女（2/3的孩子是该年龄群妇女生的）都在2012年开始负增长，其中前者从2011年的3.83亿减少到2030年的2.93亿，而后者将从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。 qzm4
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未来中国人口结构会变成非常不稳定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。对楼市最直接的反映是：“人少了，房子多了”，特别在库存量大的城市，不仅房子不用抢了，还卖不出去。
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由于人口结构发生了转变，楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”正在逐渐消失。主流人口专家认为，从理论上说，出现刘易斯拐点后（即劳动力过剩向短缺的转折点），人口红利就会逐渐消失，“目前中国的人口红利开始逐渐消失，即使执行了单独二孩政策也无法从根本上改变这一趋势。”
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2.人口拐点≈楼市拐点
统计数据：20-64岁劳动力2015年之后开始出现负增长，下降速度将超过日本，我们称之为“人口拐点”。 礼仪
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如果将20-64岁定义为具备劳动力人口的话，那么可以发现，2015年之后该部分人群到达峰值后发生负增长。在近几年，你对这种人口结构的变化可能感觉并不明显，因为劳动力达到了顶峰，虽然开始走下坡路，但是劳力仍然充沛。 求职面试
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在人口经济学现象中，劳动力是驱动经济增长的引擎，令人不安的是，人口拐点的到来，往往与经济衰退发生对应关系，也常常与楼市崩盘有着密切关联。在日本和欧洲部分国家和地区，20-64岁人口于1998年、2010年达到顶峰后出现负增长，他们都是在拐点前夕就出现经济危机。比如日本，在1980年前后，经济发展如日中天，城市地价不断攀升，尤其是东京、大阪等六大城市的地价自1985年起， 每年以两位数上升，盛行着“地价不降神话”。但是在1992年人口结构出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。
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3.人口吸纳力≈城市涨价动力
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统计数据：在2013中国公共财政收入最高的50个城市中，上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。广州的人口净流入也达到了461万，位列第五。
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人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中，净流入超过100万的城市共有22个，目前中国房价最高的城市基本都出现在这22个城市里面。可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。没怎么流入或者净流出的，房价几乎没有上涨动力。 求职信息
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一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了“盆地聚集效应”。虽然推动房价上涨还有其他因素影响，但是人口指标中的“净流入”也是一项很重要的参考。
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中国房地产吸引力在下降 求职面试
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投资房产，其中一个重要的原因就是要获取租金回报，或者说，于长线投资者而言，获取租金回报是投资房产的重要原因。但目前房地产的租金回报情况如何？不理想！例如最近一两年，广州一些公寓产品在销售时会以各种方式来返租，而5%-6%的租金回报已被大部分公寓作为“卖点”。之所以如此，是因为大多数公寓的租金回报摸不到5%-6%这条线。受高端租客欢迎的公寓尚且如此，住宅的租金回报就更低了。
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SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国住宅市场租金回报率不足2%。曾有广州媒体报道，假如30岁买住宅出租，以目前的租金水平计算，即使无间断地出租，到60岁退休了也难回本。有投资者表示，对于租金回报不会有太高的要求，只要比银行的存款收益高就好。现在看来，这样也做不到，因为银行定期存款一年的基准利率也有3%。如果想找比住宅租金回报高的投资产品目前有很多，余额宝的年化率虽有下降，但还在4%以上；理财产品部分年化预期收益率超过10个百分点，只是风险等级“较高”，“低”风险的则有不少年化预期收益率超过6%。 面试问题
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虽然吸引力在下降，但还远未到没有投资价值的时候 面试问题
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以前的房地产是万人追捧的靓丽少女，现今则是徐娘半老，吸引力比不得当日，关注的人减少，但远没到无人问津的时候，仍然有痴心的人在等待。房地产吸引力下降，有自身的原因，也有外部的因素。中国绝大部分城市的房价已连续上升10多年，房价不断上升，那些买房的人当然开心，至于那些尚未晋身为“多房一族”的人，则是担忧情绪在不断累积：世界上的商品价格从来都不会只涨不跌，总会有跌的一天，这一天会是哪一天大家都不知道，但大家都相信，房价越是上涨就离房价下跌的那一天越近。
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日本、美国房地产泡沫的破裂，房价的大幅下挫，让投资者开了眼界，知道投资房地产也可能会有损手烂脚、血本无归的时候；2008年、2009年中国房地产价格在某阶段的大幅下滑，让一些房地产投资者切身体会了房地产价格下滑时的那种恐怖。开了眼界、有过切身体会的投资者，对房地产保有一种警惕的态度，当有更好的投资渠道时，不少投资者选择了将鸡蛋放在更多的篮子里。 面试网
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正好，最近几年中国在金融领域方面有较大的改革和开放，包括互联网金融等金融创新的兴起，正好给了投资者更多的投资渠道，房地产投资因此有了更多的竞争对手，而不是只有独孤求败。此前的余额宝以及其他各种“宝”，曾在短时间吸引大量的资金。与此同时，A股牛市的开启以及沪港通的开通，分流了不少原先聚集在房地产的资金，甚至有人表示要“卖房买股”。但内在和外部因素只是让房地产投资的魅力减退了一些而已，并没有造成根本性的打击，未来只要房地产价格不陷入阴跌的困境，对投资者就会继续有吸引力。
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目前由于缺少合理的金融安排，中国已购房城镇人口的财富效应难以实现，多数流动人口被排除在抵押贷款市场之外，无法从住房价值的增长中受益，也没有刺激其消费的正的住房财富效应。2010年资本收益占城镇永久居民家庭平均收入的8%，而城镇流动人口的这一比例仅为3.4%。如何通过合理的金融安排激发已购房人群的财富效应，并使得未来流动人口具备加杠杆的能力，这是我国房地产未来需要解决的问题。
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“90后”还买不买房？ 面试网
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社会意识对社会存在有着巨大的能动作用，步入2015年之后，90后已成为社会主要的脑力就业群体，这个群体因为所受的生活、教育及社会环境的不同，所表现出的各种思维模式和观念有别于以往的60后、70后乃至80后。因此，传统的70后和80后所推崇的“家”的概念、必须要购房才能安家的概念，在90后群体中是否还会延续？作为代表新兴群体的小鲜肉90后，是否真的为了追求更大的自由和个性而选择不买房？如果90后真的不买房，这无疑会令今后的房地产需求减弱。
从今年开始，购房主力的刚需群体将变成90后，他们的生活状态和购房态度，将决定楼市成交的成色，以往刚需的黄金成色将会变得越来越浅。90后具有比70后、80后更加稳定的生活环境，具有更加富足的家庭经济基础，也具有继承多套物业的更大可能，加上90后相对独立、更加追求自由的生活姿态和生活理念，他们对购房的平均需求一定会比70后、80后群体要低。90后购房平均需求降低，不等于说他们不会再买房。出于安居、出于婚恋以及出于赡养老人等考虑，部分90后还是愿意购房，特别是在大城市，这些需求表现得比在中小城市更加强烈。毕竟大城市是人才流入最多、毕业生首选留下的地方，而这些人往往在大城市都是没有物业。大城市的房子能否吸引他们出手，就得看开发商的房子能否满足他们的需求。如果说70后追求的是房子的数量，那么90后追求的则是房子的质量以及社区生活圈层的专属打造。
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丈母娘的银发经济 面试网
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即使在限购持续进行的当下，丈母娘的需求仍是楼市的支撑力量之一，甚至被称为楼市的“特刚需”，曾经热播的电视剧《丈母娘来了》就诠释了这个现实：“没有房子，别想结婚”，这是丈母娘心中的底线，也成了很多人爱情路上的拦路虎，所以才会有这么多年轻人急着买房子。今年随着90后即将成为适婚人士主流，这一情况是否将会发生变化？“特刚需”是否会因此而倒下，以养老地产为代表的“银发经济”能接棒撑场？ qzm4
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对近期中国总人口及人口结构的变化，中国近期的经济问题的核心是总抚养比太低，主要是儿童抚养比太低，内需不足；远期经济问题的核心是总抚养比太高，主要是老年抚养比太高、劳动力不足和人口老龄化。
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未来10年楼市或仍有人口红利，但开发商如何应该抓住这不算多的人口红利，这将考验开发商的功力，而且这10年也将是重要的转型期，开发商寻求新的盈利模式，刻不容缓。 面试问题
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